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沢孝史さんの「不動産投資 成功へのイメージトレーニング」を読了。

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所要時間 約 4分

 

 

 

図書館で借りて読む。
沢孝史さんの「不動産投資 成功へのイメージトレーニング」は、これまで読んできた不動産投資の本とはちょっと毛色が違う感じの本でした。


これまでいろいろと不動産投資の本を読んできましたが、大抵の本は、その本を書いた著者の不動産投資の成功体験談が主なものでした。
もちろん失敗談も含めた成功談のものも多かったですが、この沢孝史さんの「不動産投資 成功へのイメージトレーニング」は具体的な体験談というより、もっと抽象度を上げた感じの本でした。
実際に、どういう物件をどういう価格で購入すれば、どれぐらいの利益が得られるのかを数値でシミュレーションしていくのはとても参考になりました。
木造中古、RC新築など、さまざまな物件パターンに対して、流通価格モデルをたてて、損益トライアングルでシミュレーションしていくというもの。
土地値がそのままの場合、土地値も下がっていく場合、逆に上がっていく場合などについて、それぞれのパターンでどれぐらいの利益が見込めそうか。
逆に、どういう「パターンで購入すると損を出してしまって利益がでないか。
こういったことも流通価格モデルと損益トライアングルでシュミレーションしていくことが大事ってことですね・・・。
とはいえ、将来のことなんて完全には予測できないと思うので、シミュレーションはあくまでもシミュレーションだとは思います。
土地値がそのままだと思っていても、実はどんどん下がってしまうという場合もあるでしょうし、空室が予想よりも増えてしまったり、家賃が予想以上に下落してしまうリスクなんかもあると思います。
あるいは部屋で自殺者が出たり、地震で物件が倒壊してしまうリスクもあると思います。
まぁ、そんなこといったら将来のことなんて何も予測できないので、そういったリスクも織り込みながら、とにかくシミュレーションしておくことが大事ってことだと思います。
自分は、とにかく地方の中古木造アパートとか、高利回りのものを買えばいいのかなぁ・・なんて思っていたけど、10年、20年後のことも考える必要があるってことだと思います。
確かに、今は利回りが高くてキャッシュフローが出るかもしれませんが、10年後、20年後も同じように家賃が入ってくる保証はないですものね・・・。
10年後、20年後、結局その物件はどうするのか?
他の人に売るのか、そのまま持ち続けるのか。
不動産投資は買いっぱなしではダメで、出口戦略をどうするかを考えることが重要なのかなと思いました。
正直、沢孝史さんの「不動産投資 成功へのイメージトレーニング」で出てきた流通価格モデルと損益トライアングルについて、まだ完全には理解できていません^^;
とりあえず図書館に返さないといけないので返却しましたが、いつか再び読み返してみたいと思います。


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